温州房价连跌22个月的警示：房价必涨？未必

从国家统计局公布70个大中城市的房价指数来看，近两个月有69个城市房价同比上涨，只有一个城市房价下降。这个与众不同的城市是浙江温州。而且，从2011年9月开始到现在，温州房价已跌了22个月。有研究者表示，与2009年、2010年的最高位时相比，温州房价大约回调了30%到40%，有的楼盘甚至降了一半的价。

在过去几年大中城市房价全面上涨，似乎要形成房价必涨的集体无意识之时，在各路人士对赌房价而看涨派屡屡得胜之后，在人们保值增值第一个想到的就是买房之际，温州房价持续下跌应该起到一种警示作用——房价在一定情况下是会跌的。虽然之前有过鄂尔多斯房地产泡沫破灭的先例，但温州毕竟是列入70个被统计在房价指数中的城市之一，更何况当年温州炒房团威名赫赫。了解温州房价下跌的根本原因更有价值。

温州房价在高位时几乎可与一线城市比肩。2011年，温州市区商品房销售均价达到每平方米34674元，而市区人口总数不过300余万，城市基础设施与公共服务水平以及景观环境并无突出之处，这样的价位无疑是非常高的。如果说温州商品经济发达，富裕阶层人数较多，温州的房价偏高是可以理解的，但高到如此程度很难说是由消费力决定。

高价位的最大支撑力来自于投资性资金的大量流入。温州是我国最早以民营企业发展而富裕起来的地方，尤其出口贸易特别发达。但是在出口贸易达到一定水平后，企业利润率也明显降低。据商务部统计，2010年我国出口企业平均利润率为1.47%，低于工业企业平均利润水平。其实已有所积累的民间资本再追加自身产业投资自然无利可图，必然需要寻找其他投资途径。

由于房地产供应弹性小，产品供应周期长，只要资金投入，短期内一定会出现供不应求房价上涨的现象，很容易成为过剩资金的出口。所以，早在工业企业利润大幅下降之前，温州人就开始尝试将资金投入房地产领域。在温州本地小试牛刀，2006年城区房屋均价就已超过1万元，温州炒房团随后转战各地，所到之处所向披靡，房价应声而涨，炒房者获利丰厚。

快速致富的羊群效应使更多温州人投身房地产泡沫，有企业的就以企业互保、联保贷款等方式向银行借贷，没企业的或者银行贷款不够的，就走民间借贷的方式。在房价持续上涨多年的刺激下，温州实体经济不再是企业家关心的重点，如何融资投资房地产成为最热门话题。这样发展到后来除了实体经济停滞不前，更严重的后果是民间借贷规模过于庞大，形成巨大的金融风险。2011年发布的《温州民间借贷市场报告》显示，温州大约89%的家庭、个人和59%的企业参与了民间借贷；同年里昂证券的民间借贷调研报告称，温州当时民间未偿贷款总量可能已高达8000亿元到1万亿元，最高年化利率高到40%。

乐极生悲，如此超过银行利率而规模庞大的民间借贷酝酿出最终的悲剧性结局，2011年温州民间借贷危机爆发，国务院设立温州金融综合改革试验区，出台系列措施化解危机。大危机已经过去，但房地产业已遭受重创，各类投资逃离使温州房价持续了将近两年的下跌。可以说，成也资金，败也资金。

类似的案例在上世纪90年代的香港也上演过，通过贸易积累大量财富，资金大量进入房地产和股市，导致短期内人人赚钱和社会借贷盛行。在复杂的借贷链条中，有一个环节脱落都将导致全盘崩溃。

香港、温州的教训，有两方面启示：对于普通民众，在资产价格狂涨之下如何保持投资的良好组合，而不是过分依赖某项投资并过度借贷，是值得认真考虑的；更重要的是，在民间积累起一定财富后，国家如何通过持续的改革与放权，腾让出更多的市场空间和投资机会给社会、给市场，引导资金进入更多需要通过竞争而不是保持垄断的行业。不让出这些空间，社会资金在狭小的投资领域里翻腾，未来出现危机的可能不只是温州。而危机的蔓延，将导致整体性的经济危机和金融风险的可能性大增。以改革化风险，应当是下一步的重要任务。（7月30日《国土资源报》）