杭州土地出让新政 溢价率49%封顶

最近在杭州的一场土地出让会上，参会的开发商拿到了一份名为《关于贯彻国土资电发【2012】87号文件有关事宜的通知》。其中明确提出，“对商品住宅地块，当土地价格溢价率达到49%时，将调整竞价方式，即锁定地价，‘从零开始’竞投配建安置用房或保障性住房面积”。

这意味着，土地出让出现高溢价率时，“价高者得”这一规则将不再适用。

本质上是“数字游戏”？

前天，杭州市国土局一位内部人士在接受采访时称，确实有这一政策存在，主要为了在控地价的同时加大保障性住房建设力度。“当拍卖价格达到一定限度，就不再让开发商加价，进而用房企愿意配建保障房的量来决定谁最终获得土地。”

对于杭州土地市场溢价率设置上限，同策咨询研究中心总监张宏伟分析称，虽然限制了溢价率，但起拍价的制定还是“灵活的”，这一政策本质上也可以算是“数字游戏”，如果起拍价就定得很高，限制高溢价就意义不大了。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟分析称，“溢价率超过50%就必须到国土资源部备案，地价高了，地方政府也不好交代。”

新政“有备而来”

今年7月19日，国土资源部下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》称，市县国土资源主管部门对可能出现高价地要及时调整竞价方式，制定出让方案和现场预案。对预判成交价创历史总价最高，或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地，要及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。

显然，这次杭州低调潜行的土地市场新政并不突然，而是对上述国土资源部“7·19”文件的具体贯彻执行。只不过，杭州在这次的具体执行中将范围扩大至所有宅地，同时划定了“49%”这条红线。

根据公开资料显示，杭州上半年成交的2宗宅地均因只有一家开发商报名而直接成交，而在8~9份月成交的6宗宅地中，有4宗经过了多轮竞价成交，而每宗地块都有多家开发商进行争夺，不过溢价率最高的只有33.64%。

另外，记者发现，2012年9月杭州仅推出一块宅地，土地新规显然也还未“派上用场”。有市场人士分析称，在杭州10月推地热潮中，不排除会出现需要竞投保障性住房面积的情况。