巴曙松：互联网冲击了谁？

房屋交易是一项信息密集型的决策，历史上，消费者只有极少的渠道获取全面、客观的房屋数据，尽管经纪人及房地产专业人士拥有一些数据，消费者也很难免费、独立和方便地获取，或者，尽管数据可得，也往往难以理解和分析。

互联网的出现和普及从根本上改变了人们沟通、获取信息、购买商品和服务的方式。基于房地产行业规模大，区位分散，以及信息高度密集、信息交换频繁的行业特点，购房者、卖房者、租房者以及房地产从业人员都能够充分地从互联网的发展中获益。自20世纪90年代以来，互联网的发展经历了两次浪潮，即Web1.0和Web2.0，人们使用互联网的方式也在发生显著的变化，同时也对房地产流通服务行业产生了明显不同的冲击。本文作为一个开端，我们将逐期详细介绍这些问题。

一、美国的住房流通：市场空间和行业属性

如果从特定角度归纳美国住房流通的关键特征，那么可以归结为三个点：巨大的市场空间、高度的信息密集以及顽固的线下传统。

第一，市场空间。房地产作为美国最大的经济部门，从购房、租房、装修以及新建住宅，合计每年创造了近2万亿美元的GDP，庞大以及极长的产业链奠定了美国房屋流通行业的基础。美国每年销售房屋530～550万套，90%为二手房销售，因此，二手房的流通率从根本上决定了房屋流通行业的市场空间，流通率在很大程度上则决定于家庭生命周期的不同阶段住房需求的结构性转换。

美国每年过万亿的房屋销售为流通环节创造了巨大的价值空间，具体可分为三类：其一是交易环节的佣金。2013年美国91%的房屋交易通过经纪人或经纪公司完成，佣金率通常为5.2%，据此测算的交易佣金为600亿美元。 其二是经纪人、经纪公司、开发商、抵押贷款结构、家居装修行业支付的广告费用，2013年合计超过300亿美元；其三是房屋交割之后的衍生服务，包括搬迁管家、产权保险等，合计超过200亿美元。

第二，信息密集。这表现在四个方面：其一，购房往往是一个家庭生命周期中规模最大、最为重要的一项决策或资产配置，这在客观上会对房屋信息产生需求。其二，购房决策涉及从咨询、搜索、看房、交易、融资、结算搬迁、保险等一系列行为，每一个节点都比较关键，对于缺少专业知识的消费者而言，购房变成一件极其辛苦的事情，面对不同的房源往往难以决定、徘徊不定，因此，在美国购房就像坐过山车一样，充满了戏剧性和压力。调查显示：购房者平均花费12周的时间搜索房源信息、购房者平均看10套房、购房者平均花费2周的时间搜集信息再确认经纪人 。其三，美国房屋的标准化程度极低，这决定了房屋流通渠道需要处理更多差异化的信息，对行业的专业化要求更高。过去三十年多年，新开工的单户别墅是多户住宅的3倍，而每一栋别墅的信息都是不同的，且会时时变化。过去40多年，每年落成的独栋别墅超过70%，面积越来越大、内部结构也越来越不同于以往，因此，房屋信息的更新量及其之大。其四，美国的郊区化浪潮导致房屋的地理分布极其分散以及房屋信息的区域分割，这导致房屋分散在人口密度极低的郊区，对其提供流通服务的交易成本更高，规模效应更低。而且，美国郊区化的主力军是老龄富人，他们对房屋信息的需求更为苛刻和严肃。

第三，顽固的线下传统。尽管互联网的出现极大了改进了房屋信息交换的效率和频率，但是直到目前为止，互联网对传统以经纪人为中心的流通供应链的冲击只是体现在有限的环节。这表现在几个方面：其一，经纪人作为信息和渠道的双重功能仍然十分重要。2013年美国NAR协会的最新报告显示：尽管92%的人通过互联网搜索房源， 88%的购房者会通过房地产经纪人，2001年这一数据为69%，88%的卖房者获得了经纪人的帮助，85%的购房者会再次使用经纪人或推荐给别人。其二，传统以加盟和自营为模式的经纪公司仍然占有极高的市场占有率，最新数据看，Realogy、Re/max等前五大经纪公司的市场份额超过50%，Realogy一家的交易份额就高达26%。因此，互联网企业从诞生的那一天起，就不得不面对十分强大且顽固的线下传统。