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惊现五大楼市抄底信号?解读真伪

新华08网2011年11月22日18:02分类:人物 理财故事

核心提示:随着开发商降价、楼市拐点隐现、退房潮的出现,网上近日疯传“五大信号”预示楼市底部已经来临,真真假假,本网刨根问底。

新华08网11月22日讯 随着开发商降价、楼市拐点隐现、退房潮的出现,网上近日疯传“五大信号”预示楼市底部已经来临,本网将近来楼市走向的相关分析数据与“五大信号”一一对比,看看楼市是否真的有“底”可寻。

网上疯传五大信号:

1、北上广降价风潮越演越烈,会引领其他城市

2、年关将近,开发商为美化报表,会降价追求销售业绩

3、年底土地供应骤增,开发商抄底土地市场的欲望增加

4、房地产是国民经济支柱产业,松绑市场的调控将至

5、房产税即将取代限购

与信号一对比:降价潮的确正在辐射

据中原地产市场研究部向媒体提供的数据显示,上周万科和保利分别在上海、南京、重庆、深圳等城市进行大幅度降价,如万科在深圳的两个项目分别推出特价房,最低折扣达到88折;保利在重庆的6个项目也传出打折促销的消息,最大降幅接近20%。

截至目前,大型房企中已有中海、保利、万科、富力等7家开发商进行大规模的降价销售。分析人士表示“降价队伍正在扩大,先期高调降价企业多发生在中海、保利、龙湖、恒大等第一梯队,目前金科、金融街等二三级梯队,以及城市本地企业加入降价队伍,以争夺市场有限客源。另外,降价潮正在由城市外围向市中心蔓延,一线城市向楼市发达的二三线城市辐射。”

与信号二对比:泡沫较少的二线城市降价可能性较少

近日全国楼市降声一片,北京乍现零利润买房开发商。业内人士认为, 2010年以后拿地项目很可能需要亏损销售,“割肉”的项目将逐渐增加。

但据西安房地产信息网统计数据显示,就西安城东区楼市的表现来看:区域楼市住宅销量呈现持续走低态势。自进入11月后,成交量便连连走低。而均价方面,城东市场在售均价基本保持平稳。全区售均价维持在6000元/平米左右,市场折扣力度最大为一次性92折。降价项目目前并没有出现。

因此虽然开发商楼盘降价在一线城市出现,但是部分泡沫较少的二线城市,楼市价格与国内一线城市存在一定差距,因此降价的可能性较少。

与信号三对比:土地市场陷入深度低迷 已经缓下脚步

数据显示,近期各地土地市场陷入深度低迷,流标率大幅攀升。

上周,广州8幅公开出让的地块中,有7幅中止出让,成为11月以来广州第三次土地流标。另外,上周南京公开出让的6幅地块中流标占3幅,上海也有1幅土地流标。据中原集团地产研究中心监测数据显示,10月,重点城市居住用地流标率高达23%,较前期大增。今年1-10月,重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%。

流标严重,土地成交量也在持续缩减,但土地出让价格并未出现明显下降。在房企资金普遍紧张的背景下,高企的地价和苛刻的出让条件成为房企屡屡“弃购”的主要原因。

与信号四对比:调控尚未到放松之时

虽然目前我国经济增速出现一定程度下滑,部分企业面临较为严重的资金和市场危险,地方政府的房地产税收和土地财政收入明显下降,部分在建项目面临资金压力。然而无论从哪个角度看,调控都远未到可以放松的时候。

单看价格,目前房价的宏观数据仍然是稳定状态,所能见到的降价,也只是局限在部分楼盘,甚至局限于很短时间、个别户型的促销。调控的价格目标,与大多数人的预期还有不小差距。

调控的长远目标是“促进房地产市场长期平稳健康发展”,与此相关的土地招拍挂、房产税、房地产信息系统等制度改革还刚刚起步,不少还在探索中。如果放松调控,楼市还是会回到过去的轨道上,房价必然会大幅反弹,甚至超出前一次的水平,坚持两年的调控将前功尽弃。而且从目前中央有关部门的表态看,中央坚持调控的决心依然十分坚定。

与信号五对比:房产税短期内不会取代限购

住建部部长姜伟新、财政部部长助理王保安等人均表示,限购是不得已而采取的行政办法,未来各城市住房信息完善后,会加快推进房产税的实施,以代替限购进一步发挥房地产调控作用。

据链家地产首席分析师张月分析认为,这说明未来对房地产的宏观干预将逐渐转向财税手段调节,大层面来讲保证住房公平性的同时更加兼顾社会主义市场经济规律。

只是目前房产税仍处于试点阶段,除住房信息需完善外,如何因地、因人、因房确定合理的房产税征收方案将至关重要,否则可能既加深了刚性需求负担的同时,对于炒房者影响仅仅“九牛一毛”。一两年内房产税完全取代限购的可能性仍比较小,即使未来实施也不会一蹴而就,而需要一个缓慢替代、逐渐过渡的过程。

从上述对比可以看出,单纯的盲信“五大信号”并不可取。楼市价格的起落受宏观调控、供求关系、消费偏好等多种因素影响,并不能单凭几个点就判断未来的走向。

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【责任编辑:彭桦】

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